Для ипотеки главное душевное здоровье

Недаром в знаменитом романе Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита» говорится: «Люди как люди. <…> Ну, легкомысленны… ну, что ж… и милосердие иногда стучится в их сердца… обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их». На тему «квартирного вопроса» и всяких неожиданностей, связанных с ипотечным кредитованием, мы решили поговорить с нашим постоянным юридическим консультантом, руководителем Центра бесплатной юридической помощи при Даниловом ставропигиальном мужском монастыре Москвы «Надежда» адвокатом Марией Лукьяновой.

Мария Грантовна, последние 10–15 лет в России ведется активное строительство жилья, и многие покупают себе квартиру в ипотеку. С какими проблемами или неприятностями, на Ваш взгляд, чаще всего сталкиваются люди, берущие ипотечный кредит?

Самая большая неприятность, которая может случиться с человеком, берущим ипотечный кредит, – это неожиданная потеря работы. От этого риска не защищен никто, но сильнее всего от него могут пострадать малообеспеченные слои населения, у которых нет денежных накоплений, за счет которых можно было бы выплачивать ипотечный кредит, пока идет поиск новой работы. Но в любом случае предаваться отчаянию ни в какой ситуации человеку не стоит.

Почему же?

А Вы оцените ситуацию трезвым взглядом. При выдаче ипотечного кредита в залог банку передается сам приобретаемый объект недвижимого имущества: квартира, земельный участок, дом. Когда ко мне приходят люди, оказавшиеся в ситуации, когда они, например, потеряли работу и не могут дальше платить по кредиту, и начинают спрашивать, что же им теперь делать, я их успокаиваю и разъясняю, что не нужно впадать в панику. В такой ситуации, прежде всего, необходимо провести переговоры с банком и постараться получить «кредитные каникулы», то есть на период от нескольких месяцев до года банк может разрешить должнику не выплачивать, например, полную сумму процентов по кредиту. В этом случае ежемесячный платеж, который человек обязан выплатить, будет либо уменьшен, либо банк разрешит какое-то время вообще не производить выплаты по ипотечному кредиту.

Нужно понимать, что банку самому не выгодно, чтобы число должников и невозвратных кредитов увеличивалось. Банку нужна не Ваша квартира и не Вы, а деньги. Если же за этот период ситуация с работой не наладится, нужно получить согласие банка на продажу Вашей квартиры, привлечь профессиональных риэлторов и продать кредитный объект недвижимости по нормальной рыночной цене, вернуть банку кредит, а затем решать свои жилищные проблемы, исходя из остатка денежных средств. Это всё непросто и небыстро, но вполне реально сделать.

Главное в подобной ситуации не оказаться злостным неплательщиком. А то бывает, что человек начинает думать: «Ну, пропущу один-два платежа, ничего страшного, найду новую работу, тогда всё и верну». А поиски могут занять немало времени. Вот такой подход банку точно не понравится.

Поэтому первым делом надо в банке объяснить ситуацию с потерей работы. Не стоит игнорировать проблему или бояться посмотреть на нее прямо, полагая, что как-нибудь всё устроится и деньги где-нибудь сами собой найдутся. Не надо также думать, что стоит Вам заявить в банке, что Вас уволили и Вам нечем платить, как банк немедленно отберет Вашу квартиру. Это не так! Банку Ваша квартира не нужна! Зачем ему держать квартиру на балансе, платить за нее налоги? У банка задача иная – вернуть свои деньги и заработанные с них проценты. Поэтому сам банк будет заинтересован в том, чтобы Вы продали квартиру и вернули ему деньги.

Вот что, прежде всего, я разъясняю людям, когда они в панике ко мне прибегают. Никто не будет отнимать  у Вас недвижимость за  пять копеек. Продавайте квартиру спокойно по рыночной цене и рассчитывайтесь с банком. Да, возможно на какое-то время резко изменятся Ваши жилищные условия. Но Вы уже не будете должны банку. А когда ситуация с работой улучшится, Вы сможете взять новый ипотечный кредит, если посчитаете нужным.  А чтобы не лишить себя такой возможности, нужно постараться не испортить свою кредитную историю, то есть не попасть в злостные неплательщики.

Риск потери работы в любой стране плохо предсказуем. Поэтому американские эксперты говорят, что на случай потери работы каждый человек в идеале должен иметь накопления в размере полугодовой заработной платы. Но у кого же они в России реально есть?!

У кого они есть, думаю, у того и так всё хорошо с квартирой и ему не нужно думать об ипотеке…

Возможно. Многие люди в нашей стране вынуждены жить от зарплаты до зарплаты, не имея никаких накоплений.

Надо помнить еще такой момент: когда берет ипотеку супружеская пара, то оба супруга выступают перед банком в качестве заемщика и созаемщика. Иногда ко мне приходит одна  жена, которая пытается уверить, что она-то ипотеку не брала – брал ее муж, а она только подписала вместе с ним кредитный договор в качестве созаемщика. Почему же тогда она должна отвечать за его решение? Но банку-то всё равно, кто из супругов платит. Для банка супруги с точки зрения ответственности одно целое, и если один супруг лишился работы и платить не может, то автоматически платить должен другой. Именно поэтому при получении ипотечного кредита супружеской парой приобретаемый объект недвижимости, как правило, оформляется в общую собственность и оба супруга становятся должниками банка.

Бабушкин дар

Многие проблемы с ипотечным кредитом возникают по причине правовой неграмотности населения. Скажем, такая ситуация: молодые люди поженились и решили купить квартиру в ипотеку. Но ипотечные коммерческие кредиты (если только мы не говорим о социальной ипотеке) без первоначального взноса не дают. А он может варьироваться от 15 до 50 процентов. Первоначального взноса у молодых супругов, как правило, нет, и они обращаются за помощью к своим родственникам. И вот, к примеру,  бабушка решает дать любимой внучке для построения семейного счастья крупную денежную сумму для внесения первоначального взноса на ипотеку. Молодые приобретают квартиру в совместную собственность; супруг-заемщик и супруга-созаемщик по договору ипотеки начинают жить и потихоньку обустраиваться. Какое-то время всё идет хорошо, молодые аккуратно платят банку по кредиту. А потом вдруг отношения разлаживаются – и развод. Такое, к сожалению, нередко случается – это же жизнь.

Что делать? Квартиру надо продавать, а дальше как-то делить деньги, которые были первоначальным взносом. И вот тут-то начинаются серьезные проблемы, связанные с разделом совместного имущества супругов. Молодой человек, который уже не любит свою супругу и не хочет с ней жить, хочет при разводе разделить оставшиеся от продажи квартиры деньги пополам. Хотя мы помним, что в начале истории большую сумму дали ее родственники и эти деньги по факту не являются совместно нажитым имуществом супругов.

Разве супруга  не сможет этого доказать?

Далеко не в каждом подобном случае. В начале же всё было хорошо, после свадьбы все пребывали в приятной эйфории, никто же не думал, что у счастливой истории может оказаться неприятный финал и придется делить имущество. Имущество, полученное одним из супругов, хотя и в браке, в дар или по наследству не является совместно нажитым и при разводе разделу между супругами не подлежит. Однако в случае возникновения спорной ситуации заинтересованному супругу необходимо доказывать в суде, что имущество является его личным, не совместно нажитым. Однако зачастую при передаче денег родственниками в дар одному из супругов это никак документально не оформляется. А если нет письменных доказательств, подтверждающих, что эти деньги были подарены, к примеру, супруге ее родителями, ее требование признать в суде за ней право, к примеру, на 2/3 или на всю сумму, оставшуюся от продажи ипотечной квартиры, не будет удовлетворено в связи с его недоказанностью. 

И когда в такой ситуации люди приходят к адвокату с просьбой помочь вернуть деньги, приходится объяснять, что это невозможно. Деньги, просто переданные любимой дочке или внучке ее родственниками, обезличены, супруги отнесли их в банк, и супруг-заемщик внес на счет при оформлении ипотечного кредита. Вот мне и приходится объяснять всем родственникам, что их вклад, к сожалению, влился в общую денежную массу, фактически «утонул» в начальном ипотечном взносе. И теперь, когда квартира будет продана и долг банку возвращен, оставшиеся средства будут поделены между бывшими супругами в соотношении 50 на 50, даже если 95% от первоначального взноса дала единственная и любимая бабушка.

Грустная история…

Ну, Вы так не огорчайтесь. Сейчас наметилась хорошая тенденция, и она меня радует: многие люди, прежде чем совершать какие-либо сделки с финансовыми учреждениями (и не только по вопросу ипотеки), идут консультироваться к адвокату, а не надеются на традиционное русское «авось».

А что бы Вы посоветовали, если бы в описываемой истории к Вам сначала обратилась бабушка той девушки?

Такое очень часто бывает. Приходят родители или близкие родственники и говорят, что хотят помочь дочери с приобретением квартиры, и спрашивают, как лучше поступить, чтобы деньги не растворились. Я объясняю, что для этого существует, скажем, договор дарения. Это совершенно законная сделка, которую сложно оспорить, потому что она отвечает всем требованиям российского законодательства. Один человек может подарить другому деньги, при этом договор дарения можно удостоверить нотариально.

Я также советую в случае дарения денежных средств переводить их, если это возможно, со счета на счет, чтобы подтвердить факт передачи денег по договору документом банковского перевода денежных средств. Это очень серьезное доказательство, если дело дойдет до судебных разбирательств и суд начнет выяснять, какое имущество было добрачным, а какое нажито супругами в браке. Если же банковский перевод по каким-то причинам невозможен, то к договору обязательно выдается расписка о получении денежных средств по договору, которая может быть исполнена, в том числе, в присутствии свидетелей, которые могут поставить свои подписи на такой расписке. Потом в суде они могут выступать свидетелями  по обстоятельствам передачи денег по договору дарения. Это также будет серьезным доказательством в суде.

А дар не включается в общее имущество?

Нет, дар, как я уже говорила, как и наследство, не включается в совместно нажитое имущество супругов. И в этом случае девушка из нашей истории может заявить своему бывшему супругу: «Хорошо, давай квартиру продадим, но после всех выплат я забираю треть суммы до раздела имущества, потому что эти деньги подарили мне моя бабушка и ты к ним отношения не имеешь». Если молодой человек не согласится, тогда мы идем в суд и отстаиваем права девушки, имея на руках договор дарения и иные доказательства, о которых я уже рассказала. 

Когда государство защищает гражданина…

Говоря об ипотеке, я хотел бы еще коснуться темы процента. У меня друг живет в Израиле. Так вот он говорит, что там процент по ипотечному кредиту составляет от 1 до 1,5. В нашей же стране мы вынуждены платить банку в 10 раз больше.

Действительно, в случае коммерческой ипотеки средневзвешенная процентная ставка по ипотечному кредиту в 2017 г. по оценкам российских экспертов  составила 9,25 %, ставка  колеблется в зависимости от банка и соответствующей ипотечной программы от 9 до 11 процентов. Но что тут скажешь? Этого мы изменить не можем – дешевых денег в стране нет. Таково состояние нашей экономики на сегодня.

Мария Грантовна, Вы, кстати, упоминали социальную ипотеку. А что это такое и кому она доступна?

Обычный ипотечный кредит выдается коммерческим банком клиенту, который выплачивает кредит и проценты по нему из собственных средств. То есть человек может рассчитывать только на собственный доход. Но если доход низкий, на помощь приходит государство. Социальное ипотечное кредитование – одна из правительственных программ, целью которой является помощь малоимущим, а также некоторым иным категориям граждан (госслужащим, военнослужащим) в приобретении жилья.   Специально созданное Правительством РФ в 1997 г. Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) занимается, в том числе, разработкой программ социального ипотечного кредитования. Программы социальной ипотеки реализуются на уровне субъектов РФ, поэтому в каждом регионе эти программы могут иметь свои особенности, о которых можно узнать в местных органах власти или в АИЖК. К слову, у АИЖК очень информативный интернет-сайт, с которого можно и начать изучать тему социальной ипотеки.

Договор социальной ипотеки будет включать в себя, помимо гражданина и банка, третью сторону – государство, роль которого будет заключаться в содействии интересам обеих сторон: возмещении банку его коммерческой выгоды и обеспечении гражданина доступным жильем. Помощь государства может составить от 10 до 50% от стоимости квартиры, для молодых семей – до 35%.

В каждом случае граждане свою нуждаемость в социальной ипотеке должны подтверждать пакетом определенных документов.

Социальная ипотека имеет более низкий процент – например, 6% годовых по так называемой детской (семейной) ипотеке с господдержкой на новостройку. Это новое направление в российской демографической политике. Эта программа действует в отношении российских семей, которые в период с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2022 г. родят или усыновят второго ребенка.

По этой программе ипотека выдается наличными или на банковский счет. Приобрести жилье можно только в новостройке; ставка 6% годовых устанавливается на 3 года при рождении второго ребенка, на 5 лет – третьего, на 8 лет – если в период с 2018 г. по 2022 г. родится второй и третий ребенок, далее проценты устанавливаются в стандартном размере. И сам гражданин при социальной ипотеке защищен. Есть такие программы, в которых рисков вообще нет. Скажем, выделяет государство военнослужащему 2 миллиона рублей, и он в зависимости от жилья, которое выбрал, может практически полностью всю ипотеку погасить этими деньгами.

Но ведь и в случае социальной ипотеки банк может принудить продать квартиру?

Конечно, строго по закону может, просто в случае социальной ипотеки условия весьма и весьма выгодные для всех сторон. Но если человек, купивший квартиру, не платит ежемесячные взносы, то банк сделает всё, чтобы вернуть свои деньги. Уже существует судебная практика, связанная с ипотечным кредитованием, когда суды выносят решения, по которым  злостных неплательщиков по ипотечным кредитам выселяют в никуда даже с детьми.

Неужели такое возможно?

Возможно. Принятые обязательства должны исполняться. Однако, несмотря на наличие таких судебных решений, я не считаю, что ипотечное кредитование является порочным инструментом и им не следует пользоваться. Напротив, на мой взгляд, ипотека – очень полезная вещь, потому что без нее многие люди вообще никогда не смогли бы приобрести собственное жилье. А сколько было бы разрушенных молодых семей только из-за того, что молодые продолжали бы жить с родителями, не имея возможности жить отдельно!

Не надо бросать ключи на стол!

Мария Грантовна, я Вам расскажу еще одну историю про одного моего знакомого. Он приехал из Белоруссии, нашел в Москве работу, взял ипотечный кредит, купил квартиру. Потом в его компании что-то случилось и половину людей уволили, в том числе и его. Он объяснил ситуацию банку и попросил время на поиск работы. Банк ответил ему отказом – пошли пени, штрафы, звонки, угрозы. Квартиру он продать никак не мог – ну не продавалась она! – а банк требовал, наседал. В итоге мой знакомый, когда понял, что с банком договориться невозможно, попросту бросил ключи от квартиры на стол сотруднику банка и уехал обратно в Белоруссию.

Я думаю, эта история не сегодняшнего дня?

Нет, она имела место то ли в 2008, то ли в 2009 году.

Я так и поняла. Сегодня никакой крупный банк так работать не станет. Банки, имеющие большие объемы по ипотеке, так жестко сегодня не работают. В случае потери заемщиком  работы они активно идут на реструктуризацию долга или на замораживание долга на какой-то срок, скажем, на год, чтобы дать человеку возможность найти новую работу и встать на ноги.

Я уже говорила: какой смысл банку довести человека до нервного срыва, чтобы он бросил ключи и сбежал из страны? Тогда проблемы будут у банка. Надо будет дополнительно много работать банку, чтобы законным путем реализовать эту квартиру. Сегодня банки  предпочитают с помощью различных договорных инструментов с людьми работать, а не прессовать их. И зачем давить на людей, когда у банка под рукой есть другие, более выгодные инструменты получить свои деньги?

В первую очередь, это реструктуризация ипотечного кредита, когда банк пересчитывает ваш аннуитетный платеж. Это фиксированный платеж, который гражданин ежемесячно платит банку, и состоит он из части долга и процентов по  нему.

Допустим, Ваш аннуитетный платеж составляет 30 тысяч рублей в месяц, но Вы потеряли работу и больше 10 тысяч платить не можете. Банк идет на это: он реструктурирует ваши платежи таким образом, что в течение года Вы платите по 10 тысяч и ищете новую работу. Правда, при этом не стоит обольщаться: когда Вы найдете новую работу, банк свое возьмет и со второго года Вы будете платить уже не по 30 тысяч, как раньше, а по 35 тысяч, к примеру. Но, по крайней мере, это шанс перевести дух, собраться с силами, который банк дает своему клиенту.

Бывает, что банк вообще замораживает платежи на какой-то период времени. У каждого банка свои механизмы помощи клиенту, попавшему в трудное положение. Надо только не скандалить или бросать ключи на стол, а спокойно с банком договариваться.

Не можете найти новую работу – тогда просто продайте квартиру и верните ипотечный кредит, как я уже говорила ранее. А продать сегодня можно любую квартиру. Достаточно опустить цену чуть ниже рыночной, и у Вас ее быстро купят.  

Если говорить о крупных банках-участниках рынка ипотечного кредитования, то сегодня в их ипотечных договорах нет никаких кабальных условий, как это порой встречалось в конце  90-х – начале 2000-х.  Основные условия договоров ипотечного кредитования уже были исследованы при рассмотрении судебных дел и Верховным судом РФ, и Конституционным судом РФ на предмет соответствия российскому законодательству. Выводы Верховных судов были учтены банками. Я уже давно не встречала договоров ипотечного кредитования с кабальными условиями.

Что такое кабальные условия? Как они определяются?

Если какой-нибудь банк установит договорную неустойку в 200 %, в то время как средняя ставка по банковскому кредиту, например, 10 % годовых, то такой договор можно будет оспорить в суде как кабальный. Кабальность – это когда человека заставляют действовать на заведомо невыгодных для него условиях, которые сильно отличаются от того, что принято обычаями делового оборота. Не может банк в случае с ипотекой поставить в договоре 30–40 %, когда средневзвешенный – 9,25 %.

Не может банк также обогащаться и за счет штрафов или пени, которые он накручивает. В Гражданском кодексе Российской Федерации есть 333-я статья, которая   устанавливает подход к определению неустойки. Никакая неустойка или штраф не должны быть инструментом незаконного обогащения. Банк зарабатывает на процентах, и по закону он не может дополнительно обогащаться за счет штрафов, которые он накручивает, обманывая юридически неграмотного клиента. Это уже вопрос кабальности и злонамеренности действий банка. Штрафуй, если тебе твой клиент вовремя не заплатил, но, если твой штраф в два раза превышает само обязательство, это нарушение, с которым будет разбираться суд. Неустойка может быть снижена по решению суда на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Также по закону нельзя применять к одному проступку две меры ответственности. Допустим, человек не заплатил по кредиту – зарплату ему вовремя не выдали. Бывает такое часто. И случается, что банк начинает начислять и пени, и штраф. И вот тогда грамотный юрист, к которому обращается клиент, должен разобраться, чем, скажем, пени отличаются от штрафа, и нет ли здесь нарушения закона в части применения двойной меры ответственности.

Но, как правило, у солидных банков все условия, включая пени, штрафы, а также порядок их начисления и исчисления, четко прописаны в ипотечном договоре и соответствуют требованиям закона.

Именно поэтому я советую каждому, кто собирается брать квартиру в ипотеку, прежде посоветоваться с грамотным юристом, который внимательно изучит договор и оценит его с точки зрения соблюдения закона и прав клиента.

Кстати, сейчас на рынке появилась услуга по подбору банка и ипотечного продукта под клиента. Этим занимаются, как правило, определенные компании или частные ипотечные брокеры. Это не юридическая услуга – адвокаты, как правило, этим не занимаются.

То есть можно обратиться к юристу и попросить помочь с приобретением квартиры? Он поможет ее выбрать и проверит договор?

Не совсем так. Подобрать нужную Вам квартиру – это дело риэлтора. Или Вы сами можете это сделать. Юрист поможет проанализировать предложение банка с точки зрения выгоды для клиента предлагаемых условий ипотечного кредитования и соответствия требованиям законодательства ипотечного договора. Ведь банки предлагают самые разные ипотечные программы и условия финансирования, а также условия по обязательствам.

Задача юриста, который занимается юридическим сопровождением, заключается в изучении всех банковских документов до того, как клиент поставит на них свою подпись.

Мария Грантовна, еще один существенный момент. Вот военные, они получают свою зарплату официально, но ведь в нашей стране многие люди имеют «серую» зарплату, получая деньги в конверте…

…А некоторые банки это не смущает …

…Но ведь банк может попросить человека представить официальную справку о доходах.

Банки уже давно разобрались с этим вопросом. Если человек не может представить справку о своих доходах, банк просто повысит процентную ставку по кредиту, чтобы минимизировать свои риски. Или потребует, чтобы  первоначальный взнос был больше – скажем, не 15 %, а 50 % от суммы кредита

Хотя сейчас некоторые  банки в погоне за клиентом готовы давать ипотечный кредит чуть ли не по одному только паспорту, не требуя ни справок, ни первоначального взноса.

А это не жульничество?

Думаю, что нет. Здесь существует для банка определенный риск, но, если банк на это идет, значит, он всё просчитал.

Проверка на стрессоустойчивость

Мария Грантовна, вот человек собрался брать ипотечный кредит. О чем он должен подумать, что прикинуть, взвесить?

Прежде всего, он должен правильно оценивать состояние своего физического и психического здоровья.

…Здоровье? Не зарплату?

Конечно, здоровье. Хотя мы все, конечно, под Богом ходим, но всё же человек должен понимать, насколько он физически здоров, психически устойчив, стрессоустойчив. Вот потеряет он работу – как быстро он сможет собраться с духом и найти новую работу?

Стрессоустойчивость – существенный момент, когда речь идет об ипотеке. Немало семей развалилось на почве ипотечных кредитов. Ведь супруги живут в квартире, которая по сути им еще не принадлежит и находится в залоге у банка, и пройдут ли они успешно этот путь выплаты долга – неизвестно. Муж неожиданно потерял работу, и жена начинает биться в истерике, изводя своего супруга, которому и так нелегко.

Также не следует забывать о серьезных ограничениях и изменениях в ежедневной жизни, которые приходится переживать многим семьям, взявшим ипотечные кредит, поскольку серьезная часть семейного бюджета будет долгие годы уходить на выплату ипотечного кредита. Денег на развлечения, отдых, покупки, а иногда и на питание останется существенно меньше. А это стресс для всех членов семьи. Не все могут долго жить в состоянии жесткой экономии. Могут начаться конфликты в семье, накопится усталость, и, как следствие, разладятся отношения. Всё это нужно учитывать, когда принимается решение взять ипотеку. Поэтому так важно правильно оценивать свое здоровье как физическое, так и психическое, а также состояние своего партнера. Как ни неожиданно  это прозвучит, главное для ипотеки – ваше душевное здоровье.

Кроме того, ипотечный кредит берется не на год или два, а лет на 20, а это значит, что у человека на весь этот период окажется меньше денег на привычные потребности. Кто-то будет вынужден ездить в отпуск не три раза в год, как привык, а только два, а кому-то придется отказаться от колбасы и перейти на гречку.

Значит, второй важный момент после здоровья и стрессоустойчивости – это оценка своих потребностей, насколько вы готовы ими поступиться. Иной человек согласен жить в старой «хрущевке», но при этом хочет ездить на «Мерседесе» последней марки.

Если человек разобрался в этих вопросах и понимает, что ипотеку он потянет, пришло время обращаться к юристу. Почему? Потому что грамотный юрист объяснит, какие в случае ипотечного кредита у гражданина возникают права и какие обязанности, что вообще представляет собой ипотечное кредитование и какие риски возможны. Если  человек сразу отправится к специалисту по кредитованию, у того будет задача уговорить взять кредит. У юриста такой задачи нет – он должен объяснить клиенту все возможные последствия такого шага, как кредитование, применительно к конкретному человеку.

Если в будущем возникнет какая-нибудь проблемная ситуация между этим гражданином и банком, юристу придется отстаивать интересы своего клиента в суде и, возможно, доказывать незаконность пени или штрафа, который банк решит выставить по этому ипотечному договору.

Мария Грантовна, под «занавес» нашего интервью давайте разберем одну конкретную ситуацию. Многие помнят историю Армена Борисовича Джигарханяна  и его молодой жены Виталины Цимбалюк-Романовской, которая после развода со знаменитым актером и режиссером захватила все три квартиры, купленные на его деньги. А знаменитый актер, если верить прессе, теперь вынужден жить в квартире, которую ему снимают друзья. Допустим, к Вам пришла пара – немолодой мужчина с юной девушкой – и сообщила, что они хотят приобрести квартиру в ипотеку… Как бы Вы их проконсультировали? Стали бы о чем-нибудь предупреждать мужчину? Или, напротив, его юную спутницу?

Прежде всего, надо понять, брак этих людей зарегистрирован или нет. Любое действие законных супругов расценивается как совместное, и банк не даст кредит одному из супругов, если второй не будет при этом созаемщиком. Это железное условие ипотечных кредитов.

А если жена не работает? Сидит дома, занимается детьми и хозяйством?

Она всё равно считается созаемщиком, и если супруги разведутся, то жена всё равно будет отвечать по этому ипотечному договору наравне с бывшим мужем. Даже если у нее нет никакого дохода и она нигде не работает. Банк это не волнует. Когда супруги решали, что хотят брать ипотечный кредит, они же состояли  в браке, договор супруга подписывала, обязательства на себя приняла. И для банка этого достаточно. А по обязательствам надо отвечать.

Если же их брак не зарегистрирован, банк может привлечь девушку в качестве поручителя, и ей в этом случае всё равно придется отвечать по кредиту. Но положение у нее при этом будет хуже. Потому что если брак зарегистрирован, то в случае развода ипотечная квартира (за вычетом денег банку), равно как и всё остальное имущество, будет делиться пополам между супругами. А при незарегистрированном браке один из супругов может вовсе остаться ни с чем. Это то, что я рассказала бы девушке.

Но всегда же можно составить какой-нибудь договор…

Составить можно любой договор или даже брачный контракт, но он не будет действовать, если вступит в противоречие с банковским договором по ипотечному кредиту. Представьте себе, что супруги сначала подписали договор ипотечного кредита, а потом пошли и составили у юриста брачный контракт, в котором прописали, что супруга не отвечает по ипотечному договору. Написать можно всё, что угодно, но такой контракт в суде не будет иметь никакой силы, поскольку первичным будет считаться договор ипотечного кредитования, а последующие действия – злоупотреблением правом со стороны супругов, то есть попыткой уйти от ответственности перед банком по ипотечному кредиту.

Кстати, если не ошибаюсь, в прессе по делу Джигарханяна и Цимбалюк писали, что одна из квартир была куплена и оформлена на нее  до регистрации брака. Поэтому в этом случае, как ни печально, все права принадлежат ей.        

Именно поэтому в отношении ипотеки и молодой семьи важно понимать, в каком статусе они находятся: зарегистрировали брак или просто живут вместе. Повторюсь: если брак зарегистрирован, ответственность перед банком автоматически возникает у обоих супругов, но в случае развода каждый получает половину нажитого имущества, в том числе того, что останется от продажи ипотечной квартиры. Если брак не зарегистрирован, ответственность возникает у того, кто взял ипотеку, и квартира принадлежит ему. Но если второй член семьи выступает в качестве поручителя по ипотечному кредиту, то он тоже будет отвечать перед банком, но прав при этом на квартиру иметь не будет.

Видите, как много всяких разных юридических тонкостей, которые важно учитывать, если вы решите приобрести  квартиру в ипотеку. Неслучайно я постоянно и настойчиво советую всем: прежде чем решиться на такой серьезный шаг, как ипотечный кредит, проконсультируйтесь с Вашим юристом. Не пожалеете!

Беседовал Петр Селинов

Центр бесплатной юридической помощи «Надежда» в Даниловом монастыре
(г. Москва, ул. Даниловский вал, 22).

Адвокат Лукьянова Мария Грантовна ведет прием граждан по вторникам с 09.00 до 13.00.